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法拉盛综合投资研究报告

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發表於 2015-10-28 23:11:22 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
法拉盛应该值得华人骄傲 | 法拉盛综合投资研究报告2015-10-28 凯业地产原创

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美国人的中心在纽约,华人的中心在法拉盛。本文将围绕以下几方面介绍:
  • 法拉盛概况(交通、人口、经济、文化)
  • 法拉盛发地产发展现状及预期
  • 法拉盛的未来


1. 法拉盛概况
1法拉盛在哪?
法拉盛是美国纽约皇后区境内66个区域的一个区域;很多游客误认为皇后区在法拉盛里面,这是个常见的错误,纽约行政五个大区如下:


(纽约市包括曼哈顿、皇后区、布鲁克林、布兰克斯、史丹顿岛;长岛属于纽约州,不属于纽约市;法拉盛是图中黑线标注的地方)
2法拉盛交通
法拉盛商业区是皇后区的一个重要的交通中心,也是纽约的重要交通枢纽。其中,地铁七号线连接曼哈顿中城直至法拉盛终点站,自2015年9月起7号线起点从42街延伸到曼哈顿西区重点重振项目哈德逊区34街,这也是考虑到吸引华人巨大的购买力。

法拉盛重要交通枢纽是7号地铁线;除此之外,长岛火车也是连接曼哈顿、法拉盛、长岛的重要交通路线;法拉盛也是一个主要的公车枢纽,共有21个公车线路,包括Q12-17, 20A/B, 25,27 ,34,44, 48, 65, 66, QB1等,另外还有华人巴士去曼哈顿。公车每年载客超过6900万人。另外,法拉盛连接主要高速公路495、678州际高速,距离laguadia机场10分钟,肯尼迪国际机场25分钟。

法拉盛缅街地铁站是曼哈顿以外区域最繁忙的地铁站,是全纽约市排名第10的繁忙车站。地铁站口缅街(Main Street)和罗斯福大道交叉口是纽约第三繁忙的街口。横贯法拉盛的主要街道包括:缅街、罗斯福大道、北方大道、王子街、凯辛那大道等。具体线路图如下:

3法拉盛有多少人?
法拉盛拥有一个兴旺的商业区和规模庞大的住宅区,包括许多华裔和韩裔人口。根据最新市场调查报告显示,法拉盛是全美第一大唐人街,超过纽约曼哈顿唐人街。

根据2010年人口统计报告,法拉盛区常住人口24.7万人,其中亚裔占69.2%,中国人占比大概50%左右。法拉盛地区的移民来自70个不同的国家,其中外国出生人口超过55%。

(近20多年随着亚裔比例越来越高,取而代之的是白人比例越来越小)
法拉盛人口组成以中年人为主,年轻人和老年人平均化分布法拉盛常住居民25%左右是45-54岁,占有最大比例

4法拉盛商业经济怎么样?

缅街和罗斯福大道交叉口地区是法拉盛商业中心。法拉盛华人的地标性建筑物是新世界购物中心和飞越皇后购物中心。法拉盛商业中心是集超市、购物、娱乐、餐食于一体的东岸华裔最大的综合性商城,超过60家银行坐落在法拉盛。这里荟萃了各地风味美食,周边地区甚至波士顿地区,都有大量华人到纽约法拉盛新世界美食城来品尝美食。法拉盛繁忙的商业区每年吸引众多中国游客和外国游客。


法拉盛地区企业数目每年以5%的速度增长,远远超过纽约其他地区,其中90%以上为不超过10人的小型企业。自经济衰退以来,该区工资每年增长超过8%,工资总额超过25亿美元。截止2014年,法拉盛所有产业平均年薪超过50000美元,超过皇后区其他地区增长。

5法拉盛文化教育
法拉盛主持世界级体育运动会。法拉盛草原的谢亚球场是纽约大都会棒球队的主队球场。法拉盛草原可乐那公园式纽约市第二大公园(Flushing Meadows Corana Park),公园内有纽约科学馆、皇后博物馆、游泳池、溜冰场。皇后学院在法拉盛靠南区域,近495高速公路。该校学生人数超过2万人,提供100个学科的本科和硕士课程。另外,里根总统的夫人、女演员南希·里根在1921年出生于法拉盛。


2. 法拉盛地产发展
1法拉盛房地产到底涨了多少?
据Trulia.com 网站统计,法拉盛地区(Flushing)房屋售价在过去十五年飙升了超过200%,过去五年超过50%,已跻身纽约五大区最强劲市场之列。未来五年,这里将出现一条全新的天际线,物业价值也将更趋成熟。

2法拉盛高端公寓项目
法拉盛近10年来地产累计投资超过50亿美元。其中比较出名的公寓项目如下,这些公寓现在平均售价$800-900/平方尺:
  • 天景豪苑 Sky View Parc, 共448套(一期共三栋,2010年完工)

2. 富顿广场1号 One Fulton Square, 88套 (2012年完工)
3. Acadia 42-35 Main Street, 79套 (2014年完工, Amperia Group建)
4. 维多利亚大楼(Victoria Tower), 99套 (2014年完工)

3法拉盛未来值得关注的发展项目
随着纽约本地中国人和海外中国人购房热潮的持续推动,开发商在寸土寸金的法拉盛展开了土地争夺战。5年之内,随着法拉盛市中心的六个大型项目相继竣工,将有超过2700个公寓单位面向市场投放。其中,值得重点关注的项目有:

1. Flushing Commons法拉盛广场项目
位于法拉盛中心地带的39大道与138街。项目一期工程将建设150个公寓单元,21万9000平方尺商铺以及可容纳982台车的地下停车场,将于2017年初完工。

二期工程预计2021年完工,将再建450个公寓单元,6万2000平方尺的青年健身中心(YMCA)设施、28万平方尺商铺和更大规模的停车场,以及一个1.5英亩的城市喷泉广场。

2. Sky View Parc天景豪苑二期
天景豪苑将包含一栋拥有235个带阳台公寓单位的大楼以及两栋包含约560个公寓单位的高层建筑,首栋拟于2016年秋季完工。
3. 亚洲广场项目,360个公寓项目,200个酒店房间,2018年完工。
4. 富顿二号项目,397个公寓项目,2018年完工。

3. 法拉盛的未来发展
1法拉盛未来发展趋势
随着未来几年人民币贬值预期,以及富裕的中国人海外分散投资的需要,海外购买力仍然会是推动法拉盛地产发展的一股力量。另外,随着纽约本地华人家庭年均收入的快速增长,第二代移民教育程度的快速上升,法拉盛未来的发展将迎来一个前所未有的机会。

另外,随着中国和美国的互相开放,快速增加的游客、留学生,新一代移民将要推动法拉盛商圈的进一步繁荣。
2法拉盛未来的挑战
随着法拉盛经济的快速发展,法拉盛交通混乱问题,清洁问题,停车问题等都愈发严重,这样必然影响法拉盛地区未来的升级。另外,法拉盛的小型商业非常繁荣,但是大型企业依然更倾向选择曼哈顿地区。法拉盛未来如何吸引更多优秀的企业和人才也是未来发展的重点。

法拉盛未来发展需要一个具整体性的长远规划,它的发展需要统一政府规划、企业领导、社区配合等各方面群体,我们希望以后的法拉盛不仅是华人人口中心,也是经济文化中心,是纽约的下一个曼哈顿!


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